– 자문을 받아야 하는 이유와 실제 사례까지!
상가를 임대하려는 분들이라면, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 한 번쯤 생각해봐야 할 것이 있습니다.
바로 전문가 자문입니다.
"계약서에 다 써 있으니까 그냥 진행하면 되겠지"라고 생각했다가 나중에 낭패를 보는 일이 적지 않기 때문입니다.
이번 글에서는 상가 임대 계약 전에 꼭 확인해야 할 핵심 자문 포인트 5가지와 함께,
실제로 자문을 받지 않아 문제가 생긴 케이스까지 함께 소개해드리겠습니다.
상가 임대는 단순한 주택 월세와는 다릅니다.
상권 분석, 권리금 보호, 원상복구 조항, 임대차보호법 적용 여부 등
법률적, 상업적으로 세심하게 살펴야 할 부분이 많습니다.
이런 부분을 충분히 이해하지 못한 채 계약하면
억 단위 손해로 이어지는 경우도 있습니다.
계약 전 꼭 확인해야 할 자문 포인트 5가지
1. 임대차 계약서 주요 조항 해석
상가 임대차 계약서에는 전문 용어나 관례적인 표현이 많아 일반인이 보기엔 헷갈리기 쉽습니다.
특히 확인해야 할 부분:
- 원상복구 범위는 어디까지인가?
- 계약해지 시 위약금 조건은?
- 중도해지 가능 여부
✔ 자문 Tip: 부동산 전문 변호사 또는 중개사에게 계약서 전체를 해석 받아보는 것이 안전합니다.
2. 권리금 보호 여부 확인
권리금이 있는 상가를 임대할 경우,
이 권리금을 나중에 보호받을 수 있을지 반드시 확인해야 합니다.
- 임대인의 ‘거절권’은 어디까지 허용되는지
- 계약 갱신 시 권리금 회수 기회 보장 여부
✔ 자문 Tip: 상가건물 임대차보호법에 따라 보호 여부가 다르므로 법률 전문가의 상담이 중요합니다.
3. 건물 등기부등본 확인 및 체납 여부 점검
임대인이 진짜 건물 주인인지,
해당 건물에 근저당권, 압류 등 문제가 있는지 확인해야 합니다.
- 임대인 명의 일치 여부
- 체납 세금이나 관리비 이슈
- 공매·경매 가능성
✔ 자문 Tip: 등기부등본 해석이 어려울 경우, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
4. 임대료 및 관리비 구조 분석
임대료뿐 아니라 관리비 항목까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 관리비에 포함된 항목 (공용 전기, 청소비, 경비 등)
- 변동 관리비 기준
- 계약서에 명시되지 않은 별도 비용 존재 여부
✔ 자문 Tip: 추후 분쟁 방지를 위해 ‘관리비 산정 기준’을 명확히 문서화하는 것이 중요합니다.
5. 용도 지역, 업종 제한 확인
상가가 위치한 지역이 내가 하려는 사업과 맞는지 확인해야 합니다.
- 해당 용도지역에서 내 업종이 가능한가?
- 기존 입점 업종과의 충돌 가능성
- 건축법, 영업 허가 기준 등
✔ 자문 Tip: 지자체, 건축과, 보건소 등에 확인하거나 전문가 컨설팅을 받아보세요.
🧾 실제 자문 없이 계약해 문제가 된 사례
사례 ①: 원상복구 조항이 과도하게 적용되어, 퇴거 시 인테리어 철거에 수천만 원이 들었던 자영업자 A씨
사례 ②: 권리금 보호 조항이 명확하지 않아, 다음 임차인을 못 구하고 권리금을 한 푼도 못 돌려받은 자영업자 B씨
사례 ③: 등기부등본을 확인하지 않아, 계약 3개월 만에 건물이 경매로 넘어간 케이스
상가 임대는 시작이자, 사업의 성패를 좌우하는 가장 중요한 첫 단추입니다.
계약서 한 줄이 수백, 수천만 원의 손익을 결정할 수 있기에
법률 전문가, 부동산 중개 전문가, 세무사의 자문은 필수입니다.
자문에 드는 비용은 단기적으로 아깝게 느껴질 수 있지만,
장기적으로 보면 보험보다 더 확실한 보호막이 되어줍니다.