상가를 임대하거나 임차할 때 꼭 알아야 할 법이 있습니다.
바로 **‘상가건물 임대차보호법’**입니다.
이 법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어졌으며,
특히 권리금, 계약갱신, 보증금 반환과 같은 중요한 사항들이 포함돼 있어
사업을 시작하거나 상가를 빌릴 계획이라면 반드시 알고 있어야 합니다.
이번 글에서는 상가 임대차보호법의 핵심 내용만 쉽게 요약해드립니다.
상가건물 임대차보호법이란?
상가 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 보호하는 법률입니다.
예전에는 임대인이 계약 만료 후 임차인을 마음대로 내보낼 수 있었지만,
이 법 덕분에 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있게 되었습니다.
또한, 권리금 문제나 보증금 반환 등에서 임차인의 법적 권리를 보장해주는 역할을 합니다.
꼭 알아야 할 핵심 내용 5가지
1. 계약갱신요구권 – 최대 10년까지 연장 가능
임차인은 특별한 사유가 없는 한 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
- 최초 계약 + 갱신을 포함하여 최대 10년까지 가능
- 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 없을 경우 연장 의무
✔ 주의: 10년이 지나면 임대인은 자유롭게 계약을 종료할 수 있습니다.
2. 보증금 보호 – 대항력과 확정일자
임차인이 보증금을 보호받기 위해 꼭 확인해야 할 2가지가 있습니다:
- 사업자등록 + 점포에 실제 영업 중 → 대항력 생김
- 계약서에 확정일자 받기 → 경매나 공매 시 우선변제 가능
✔ 등기부등본 확인하고, 확정일자 꼭 받아두세요!
3. 권리금 보호 – 새로운 임차인과의 계약 방해 금지
임대인은 임차인이 권리금을 받고 나가려 할 때
특별한 사유 없이 이를 방해하면 안 됩니다.
- 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 권리금 회수 기회 요구 가능
- 임대인이 무단 거절할 경우 손해배상청구 가능
✔ 계약서에 권리금 관련 조항을 명시해두는 것이 안전합니다.
4. 임대료 인상 제한 – 연 5% 이내
임대인은 일방적으로 임대료를 크게 올릴 수 없습니다.
- 연간 임대료 인상률은 최대 5% 이내로 제한
- 인상하려면 서면으로 사전 통지해야 하며, 임차인의 동의가 필요
✔ 임대료 조정은 임차인이 거절할 수 있는 권리가 있습니다.
5. 계약 종료 및 원상복구 범위 확인
계약 종료 시 상가를 원상복구해야 하는 경우가 많습니다.
- ‘원상복구’ 범위는 계약서에 구체적으로 명시되어야 함
- 애매한 경우 분쟁 발생 가능성 높음
✔ 계약 전, 원상복구 범위에 대해 전문가 자문 받아보는 것이 좋습니다.
🧾 실제 사례로 보는 임대차보호법 효과
사례 ①: 프랜차이즈 카페를 운영하던 A씨는 계약 갱신 8년 차에 임대인으로부터 퇴거 요구를 받았지만, 정당한 사유가 없어 2년 더 연장에 성공했습니다.
사례 ②: 소형 매장을 운영하던 B씨는 보증금을 돌려받지 못할 뻔했으나, 확정일자와 대항력을 근거로 경매 시 우선순위 보장을 받아 손실 없이 회수했습니다.
상가 임대차보호법은 임차인을 위한 최소한의 방어선입니다.
그러나 이 법을 제대로 이해하지 못하면 권리를 지키기 어렵습니다.
계약서 서명 전 반드시 다음을 확인하세요:
- 계약갱신요구권 관련 조항 포함 여부
- 권리금 조항 명시 여부
- 원상복구 범위
- 확정일자 받았는지 여부
전문가 자문을 받고 계약서 검토를 받는 것이 가장 확실한 보호책입니다.
